BOLIGRØN Vurdering af årsregnskab 2014 (1. januar 30. september 2014) med tilhørende revisionsprotokollat. Advokat Henrik Qwist hq@svega.dk København den 22. oktober 2015 J.nr. 135088-dokument1 SVEJGAARD GALST QWIST Advokataktieselskab CVR nr. 32 28 55 70 Gammel Strand 44 1202 København K Tlf. 33 63 74 00 Fax 33 63 74 01 www.svega.dk www.alliottgroup.net
BoliGrøn har i indeværende år ansøgt Randers Kommune om støttetilsagn til opførelse af 36 familie- og seniorboliger i Tjærby Diger på grunden Blomsterparken I. BoliGrøns ansøgning om kommunens godkendelse af skema A er med en samlet anskaffelsessum på kr. 65.550.000. Jeg har i redegørelse af 7. august nærmere redegjort for en almen boligorganisations mulighed for, at opføre byggeri med delegeret bygherre-rolle. Tilsvarende har jeg ud fra de oplysninger, som BoliGrøn har givet Kommunen, vurderet den rammeaftale-model, som BoliGrøn benytter. BoliGrøn har, i seneste mail af 29. september til Randers Kommune, tilkendegivet, at byggeprojektet i Tjærby Diger vil kunne gennemføres uden, at BoliGrøn benytter rammeaftale-modellen. BoliGrøn er således indstillet på at gennemføre projektet på helt traditionel almen vis. I det følgende skal jeg fremkomme med mine bemærkninger og kommentarer til det af Ernst & Young P/S reviderede årsregnskab 2014 for perioden 1. januar til 30. september 2014, samt det af Ernst & Young udarbejdede revisionsprotokollat. 1. BoliGrøn BoliGrøn er et forholdsvis nyetableret boligselskab. BoliGrøn har alene opført almene boliger i Køge Kommune, hvor selskabet også er hjemhørende. Afdeling 1 omfatter 14 rækkehuse, som blev taget i brug i december 2012. Afdeling 2 omfatter 16 rækkehuse. Afdeling 3 er i årsregnskabet anført som afdeling under opførsel. I ledelsesberetningen fremgår, at de første etaper i afdeling 3 er taget i brug, samt at byggeriet på tidspunktet for regnskabets udarbejdelse er færdigopført. Afdeling 3 er således taget i brug i begyndelsen af 2015. Af BoliGrøns hjemmeside fremgår det, at der i alt er 47 boliger i afdeling 3. Afdeling 4 omfatter 42 familieboliger. Ifølge BoliGrøns årsregnskab er afdelingen taget i brug. Afdeling 5 omfatter 34 familieboliger, og alle boliger er ifølge regnskabet taget i brug. Boligselskabets afdelinger 1,2,4 og 5 består ifølge regnskabet af 106 boliger. I dag er også afdeling 3 taget i brug, hvorfor BoliGrøn nu har i alt 153 boliger, som alle er taget i brug. 2. Årsregnskab 2014 og revisionsprotokollat Årsregnskabet er revideret af Ernst & Young P/S. Revisionspåtegningen (side 11) er uden forbehold. Revisor konkluderer, at årsregnskabet for 9 måneder i 2014 i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med god regnskabsskik for en almen boligorganisation. Samtidig erklærer revisor i erklæringens side 12, at den lovmæssigt fastsatte maksimale beløbsgrænse for investeringer og forbedringer er overskredet i forbindelse med anskaffelse af ejendommen og de tilhørende solceller i afdelingerne 1, 2, 4 og 5. Revisor påpeger således, at der i
alle afdelinger, som er taget i brug på regnskabsaflæggelses tidspunktet, er sket overskridelser af skema B for opførelsen af byggerierne. Det fremgår samtidig af regnskabet, at det samme gør sig gældende for afdeling 3, som blev taget i brug i 2015. Indledningsvis skal jeg bemærke, at der er tale om et forholdsvis nyetableret alment boligselskab, hvorfor boligselskabets dispositionsfond og arbejdskapital naturligt vil være af beskeden størrelse. A. Boligselskabets driftsregnskab Det fremgår af regnskab og revisionsprotokollat, at boligselskabets drift foregår på den måde, at BoliGrøn har ansat en forretningsfører samt derudover har indgået aftale med Boligselskabet Sjælland om den daglige administration af boligerne i drift. Denne organisationsform er dyr. Samtidig er det fremhævet i revisionsprotokollatet, at der ikke er integration meller boligselskabets 3 bogholderier (!). På trods af selskabets ringe størrelse har BoliGrøn 3 bogholderier; Bogholderiet for BoliGrøn føres af forretningsføreren, Bogholderiet for afdelinger i drift føres af Boligselskabet Sjælland, mens bogholderiet for afdelinger med igangværende nybyggerier føres delt mellem forretningsføreren, projektudvikleren og Boligselskabet Sjælland. Boligselskabets samlede administrationsudgifter for 9 måneders drift andrager kr. 2.051.120. Heraf er BoliGrøns egne personaleudgifter kr. 779.423, og udgiften til ekstern administration i Boligselskabet Sjælland kr. 322.248 i alt kr. 1.101.671. Renses boligselskabets indtægter for ekstraordinære indtægter i form af tilskud fra dispositionsfond kr. 177.044 samt byggesagshonorar, nybyggeri på kr. 1.593.281, er boligselskabets sædvanlige indtægter et beskedent beløb på kr. 514.159. Dette beløb dækker således ikke en gang halvdelen af selskabets rene administrationsudgifter. Det er således klart, at boligselskabets daglige drift med de 5 afdelinger, 106 boliger, giver et massivt underskud. BoliGrøns økonomi er helt afhængig af, at boligselskabet hvert år får et stort byggesagshonorar som ekstraordinær indtægt. Boligselskabet er med andre ord afhængigt af, at boligselskabet hvert år finder nye projekter - nye støttede byggerier. Selskabets ekstraordinære udgifter på kr. 177.044 er, ifølge regnskabets note 6, lejetab i afdelingerne 1, 4 og 5. Dette lejetab er for nybyggeri betydeligt. 3
B. Regnskabets balance Boligselskabets aktiver er i alt opgjort til kr. 3.836.966. Af de samlede aktiver udgør kr. 2.310.946 tilgodehavender hos boligselskabets 5 afdelinger. Af regnskabets note 8 og 9 fremgår, at boligselskabets tilgodehavende i afdelingerne også pr. 31. december 2013 (tidligere regnskab) var tilsvarende højt, i alt kr. 2.592.675. Revisor har da også i revisionsprotokollatets punkt 2.1 risiko for væsentlig fejlinformation i årsregnskaberne anført, at revisor har identificeret dette område som et fokusområde. Det er anført tilgodehavender i afdelingerne, herunder nedskrivning til imødegåelse af tab. Det fremgår ikke, hverken af regnskab eller revisionsprotokollat, hvad årsagen er til boligselskabets store tilgodehavender i de enkelte afdelinger. Efter min vurdering er det ikke sædvanligt, at et boligselskab, som har separat forvaltning, har tilgodehavender i egne afdelinger af disse størrelser. Tilgodehavenderne kan stamme fra overskridelser på byggesummer eller gennemførte forbedringsarbejder i afdelingerne. Ingen af disse beløb kan boligselskabet kræve betalt af afdelingerne, da der reelt vil være tale om overskridelser af den godkendte samlede anskaffelsessum. Under passiver er der tilsvarende angivet en kortfristet gæld til Boligselskabet Sjælland på kr. 2.247.871. Der er ikke til dette punkt en note i regnskabet, som forklarer årsagen til denne gæld. Af revisionsprotokollatets punkt 4.3 (side 65) fremgår blot, at denne meget store gældspost primært skyldes at der i årets løb har været IT-mæssige udfordringer hos Boligselskabet Sjælland, som har bevirket, at afdelingerne ikke har anvendt egne bankkonti i fuldt omfang, hvorved Boligselskabet Sjælland har ydet en løbende driftskredit til afdelingerne. Dette bogføres modsvarende som løbende mellemregning mellem BoliGrøn og afdelingerne. Herudover har BoliGrøn almindelige løbende mellemregninger med sine afdelinger. Revisors forklaring giver imidlertid ikke svar på, hvorfor boligselskabet tilsvarende i 2013 havde store tilgodehavender hos afdelingerne. Boligselskabets kontantbeholdning udgør kr. 1.506.567. Selskabets egenkapital, dispositionsfond samt arbejdskapital er i regnskabet opgjort til kr. 1.101.630, hvilket er mindre end i regnskabet for 2013. I det omfang boligselskabet skal betale selskabets samlede kortfristede gæld på kr. 2.735.336, vil boligselskabet langt fra have likvide midler hertil. Det vil kræve, at boligselskabet tilsvarende straks vil kunne opkræve og modtage boligselskabets tilgodehavende hos de 5 afdelinger. Kan boligselskabet ikke det, vil selskabet være illikvid med risiko for at gå konkurs. 4
C. Solcelleanlæg Endelig fremgår det, af såvel regnskab som revisionsprotokollat, at BoliGrøn har et problem med selskabets beslutning om etablering af solcelleanlæg i afdelingerne. Udgifterne hertil er ikke medtaget i rammebeløbene, hvorfor Køge Kommune har påtalt dette. Det fremgår af revisionsprotokollatet, at bestyrelsen i BoliGrøn, på bestyrelsesmødet den 23. maj 2012 besluttede, at installere solceller på taget af alle boligerne i alle afdelinger altså også fremtidige byggerier. Tilsyneladende var der på dette tidspunkt ikke taget nogen boliger i brug overoved. Afdeling 1 blev først taget i brug den 15. december 2012. De samlede overskridelser af den lovmæssige maksimale anskaffelsessum udgør for afdeling 1, 2 4 og 5 i alt kr. 1.468.000. Hertil kommer, at afdeling 1, 2, 4 og 5 ikke har betalt skyldige ydelser til Trefor på i alt kr. 712.000. Disse beløb er ikke medtaget i boligselskabets regnskab, men må være optaget som skyldige beløb i afdelingernes årsregnskaber 2014. Der er i regnskabet ingen oplysninger om det tilsvarende problem for afdeling 3, som først er taget i brug i 2015. Det er uomtvisteligt, at afholdelse af disse ydelser ikke må belaste huslejen på boligerne i afdelingen. Investeringen skal således, som minimum, være omkostningsneutrale. Da BoliGrøn har til formål at opføre miljørigtige og bæredygtige byggerier, kan det undre at opførelse af solceller på afdelingernes byggerier, som blev besluttet gennemført lang tid før byggeriernes igangsætning, ikke af BoliGrøn er blevet håndteret korrekt og lovligt. D. BoliGrøns egenkapital Boligselskabets egenkapital består dels af indestående i dispositionsfonden dels af arbejdskapitalen. Jeg er bekendt med, at selskabets arbejdskapital i tidligere regnskaber er etableret ved modtagelsen af et stort byggesagshonorar, der har givet et stort driftsoverskud i selskabet. Selskabets dispositionsfond udgjorde pr. 31. december 2013 beskedne kr. 9.373. Afdelingernes bidrag til dispositionsfonden har i regnskabsperiodens 9 måneder udgjort kr. 50.188, mens dispositionsfondens tilskud til afdelingerne, på grund af lejetab, var på kr. 177.044. På den baggrund har det i perioden været nødvendigt at overføre kr. 900.000 fra selskabets arbejdskapital til dispositionsfonden. Selskabets arbejdskapital udgjorde pr. 31. december 2013 kr. 1.213.007. Efter overførsel af kr. 900.000 til dispositionsfonden med en tilførelse af årets beskedne driftsoverskud på kr. 6.106, udgør arbejdskapitalen herefter pr. 30. september 2014 kr. 319.113. 5
Reelt er selskabets egenkapital i regnskabsperioden blevet reduceret med kr. 120.750. BoliGrøn har søgt Randers Kommune om at opføre et samlet byggeri for kr. 65.550.000. Enhver overskridelse af den godkendte byggesum vil skulle betales af boligselskabets egenkapital. Også selv om der ikke tages høje for mine bemærkninger ovenfor, vedrørende selskabets likviditet og generelt store lejetab i afdelingerne, vil selskabets samlede egenkapital alene kunne betale en overskridelse af anskaffelsessummen på 1,68 %. 3 Konklusion Det fremgår af boligselskabets årsregnskab for 9 måneder i 2014 med status den 30. september, at selskabets almindelige drift ikke hænger sammen. Boligselskabet er helt afgørende afhængig af hvert år at modtage et stort byggesagshonorar. Modtager BoliGrøn ikke et stort byggesagshonorar, vil der være et betydeligt underskud på selskabets drift. Samtidig er boligselskabets egenkapital beskeden og for nedadgående. Også selskabets arbejdskapital er blevet etableret i de tidligere år, på baggrund af et stort driftsoverskud i form af store byggesagshonoraer. Årsagen til, at boligselskabet har betydelige tilgodehavender i afdelingerne, er ikke nærmere forklaret i regnskab eller revisionsprotokollat. Det vurderes, at såfremt boligselskabets kreditorer med kortfristet gæld kræver betaling af boligskabet, vil selskabet have alvorlige problemer med at honorere disse krav. BoliGrøns økonomi kan i bedste fald bedste fald betegnes som skrøbelig. Endvidere fremgår det af årsregnskabet samt af revisorprotokollatet, at den af BoliGrøn valgte administrationsform er dyr, at den på flere måder er uhensigtsmæssig bl.a. med 3 bogholderikredse, samt at boligselskabet ikke har behandlet afdelingernes investeringer i solcelleanlæg efter reglerne i Almenboligloven. Dette forhold er påtalt af Køge Kommune, og der er efter det oplyste ikke fundet en lovlig løsning på herpå endnu. København, den 22. oktober 2015 Henrik Qwist Advokat (H), partner hq@svega.dk 6